بایگانی ماه دی, ۱۳۹۸

تخلیه براساس اینکه چه قانونی بر قرارداد اجاره حاکم است

به طور کلی در بحث از روابط موجر و مستاجر به حاکمیت دو دسته از قوانین می توان اشاره نمود. اولا قراردادهای اجاره ای که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شد. ثانیا: قراردادهای اجاره ای که بعد از تصویب قانون ۱۳۷۶ منعقد گردیدند. در هر دو دسته با توجه به تفاوت قوانین حاکم اسباب و شرایط تخلیه نیز متفاوت خواهد بود.

تخلیه در قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶

این دسته از قراردادها برحسب اینکه موضوع تجاری یا مسکونی داشته باشند خود تحت دو رژیم قانونی متفاوت قرار می گیرند. به طوریکه قراردادهای اجاره ی اماکن تجاری قبل از سال ۱۳۷۶ ، تحت حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ می باشند و قراردادهای اجاره ی اماکن مسکونی از قبل از سال ۶۲ تا قبل از سال ۷۶ تحت حاکمیت قانون ۱۳۶۲ قرار دارند و از حاکمیت قانون ۵۶ خارج شده است. در ادامه با این نگاه کلی احکام تخلیه قراردادهای مختلف بررسی می گردد.

در مواردی که مدت اجاره پایان یافته باشد

براساس قانون ۱۳۵۶ در املاک تجاری، پایان مدت قرارداد اجاره مجوزی برای درخواست تخلیه ملک تجاری نیست بلکه موجر باید اموری را جهت درخواست تخلیه ثابت کند. در غیر این صورت امکان تخلیه فراهم نیست.

• الف-تخلیه به جهت احداث ساختمان
  مشروط بر آنکه پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلف هستند در صورت مراجعه ی مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ی ساختمانی یا گواهی لازم را صادر و با مالک تحویل بدهند.
• ب-تخلیه به جهت نیاز شخصی موجر
  برای کسب و پیشه و تجارت، به تصریح قانون نیاز شخصی خود موجر باید به اثبات برسد و نه نیاز افراد خانواده یا فرزندان او برای تجارت. مگر اینکه بتوان بعد از فوت موجر وراث را قائم مقام موجر دانست و این حکم را به آنان نیز تسری داد.
• ج-تخلیه به جهت سکونت
  اگر محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر و مادر یا همسر خود درخواست تخلیه بنماید.

در این موارد دادگاه ضمن حکم به تخلیه به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد.

تخلیه اماکن تجاری در مواردی که اجاره قبل از انقضا مدت فسخ شده

در موارد زیر براساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ امکان فسخ اجاره و درخواست تخلیه وجود دارد.

• الف-تخلیه به دلیل عدم موافقت با انتقال
  در مواردی که عین مستاجره به جهت کسب یا پیشه یا تجارت خود موجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند. مشروط به اینکه حق انتقال به غیر نیز از او سلب شده باشد.
• ب-تخلیه به دلیل تعدی و تفریط
  مقصود از تعدی و تفریط آن است که مستاجر از حدود متعارف استفاده از عین مستاجره تجاوز کند. حال یا این تجاوز از حدود متعارف به صورت زیاده روی در استفاده یا کوتاهی در نگهداری از عین مستاجره ممکن است ظاهر شود. مثلا اگر مستاجر دیوار ۲۵ سانتی را ۱۵ سانت بتراشد و یا درمغازه بالکن احداث کند. اما لازم به ذکر است که گذاشتن پارتیشن و تعبیه کانال کولر یا دریچه ی هواکش عرفا تعدی و تفریط به حساب نمی آید.
• ج-تخلیه به دلیل تغییر شغل
  هرگاه مورد اجاره برای انجام شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر داده باشد. مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
• د-تخلیه به دلیل تخلف از شروط
  هرگاه از شروطی که در ضمن عقد اجاره درج شده تخلف گردد و به این دلیل موجبات فسخ فراهم شود. بحث از تخلف شروط ضمن عقد اجاره و تحقق خیار فسخ محتاج بحث مفصل دیگری است.
• و-تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها
  اگر مستاجر در مدت قانونی یا توافق شده از پرداخت اجاره بها خوددادی کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند. اگر مستاجر در این مدتی اجاره بهای معوقه را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید .

اگر اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه ی عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه نماید.

تخلیه در قراردادهای مسکونی قبل از سال ۱۳۷۶

قراردادهایی استیجاری که تحت حاکمیت قانون سال ۱۳۶۲ می باشند جهات تخلیه اماکن مسکونی به این ترتیب است:

• الف-اختصاص ملک به مرکز فساد
  در صورتی که مستاجر ملک مورد اجاره را به مرکز فساد تبدیل کرده باشد، به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر، مورد اجاره تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.

• ب-عدم وجود حق انتقال به غیر
  در مواردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد و مورد اجاره کلا یا جزئا به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ی دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

• ج-در صورتی که اختصاص به غیر مورد ذکر شده در قرارداد اجاره
  اگر مورد اجاره به منظور سکونت اجاره داده شود ولی به امر دیگری اختصاص داده شود.

• ه-درج حق فسخ در صورت انتقال مالکیت به غیر
  اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد در صورت انتقال قطعی مال مورد اجاره به غیر، امکان فسخ وجود دارد، می توان فسخ و تخلیه را درخواست نمود.

• و-عدم پرداخت اجاره بها
  اگر مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف کند، موجر می تواند فسخ و تخلیه را درخواست کند.

تخلیه براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶

با تصویب قانون سال ۱۳۷۶ کلیه قراردادهای راجع به املاک استیجاری اعم از مسکونی و تجاری که بعد از این تاریخ تنظیم شده باشند تحت حاکمیت این قانون به عنوان قانون خاص و قانون مدنی به عنوان قانون عام قرار می گیرند. به موجب این قانون در پایان مدت اجاره به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی درخواست تخلیه و اجرای آن ممکن خواهد بود.

تخلیه در مواقعی که اجاره نامه به صورت رسمی تنظیم شده باشد

در مواردی که اجاره با سند رسمی تنظیم شده باشد، تخلیه به وسیله ی اجرای ثبت تحقق می یابد. به این ترتیب که موجر درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که سند اجاره را تنظیم نموده بنماید، که البته می بایست به مستاجر ابلاغ شده و او فرصت اقدام دارد. هر چند که قانون مدت لازم را یک هفته ذکر کرده، اما این مدت با توجه به تشریفات اجرای اسناد ثبتی عملا بیش از این زمان لازم دارد.

دستور تخلیه در چه مواردی صادر می شود؟

به منظور رسیدن به دستور فوری تخلیه می بایست شرایط زیر در قرارداد عادی اجاره فراهم باشد:

• قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد.
• مدت اجاره در قرارداد اجاره قید شده باشد.
• قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• دو شاهد مورد اعتماد ذیل آن را امضا کرده باشند.
• موجر و مستاجر نیز قرارداد را امضا کنند.

با پایان مدت اجاره می توان درخواست صدور دستور تخلیه را خواست.

دستور تخلیه در صلاحیت چه مرجعی است؟

شورای حل اختلاف مگر اینکه قرارداد تجاری بوده و در آن سرقفلی واگذار شده باشد.

اجرای دستور تخلیه توسط چه مرجعی می باشد؟

توسط کلانتری انجام می شود. به این ترتیب که هرگاه دستور تخلیه صادر و به مستاجر ابلاغ گردید، در صورتی که مستاجر از اجرای دستور استنکاف کند، مرجع قضایی به کلانتری محل ابلاغ می کند که در این مورد اقدام نماید و کلانتری محل نیز مکلف به اجرای دستور مقام قضایی می باشد.

صدور حکم به تخلیه در چه مواردی است؟

اگر هر یک از شرایط مندرج در مورد قبل فراهم نباشد حکم به تخلیه صادر می شود. به این ترتیب؛

• هرگاه قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشد.
• اجاره نامه عادی بوده و توسط دو شاهد امضا نشده باشد، خواه در بنگاه معاملات املاک تنظیم شده یا نشده باشد.
• موجر یا مستاجر ذیل آن را امضا ننموده باشند.
• مدت اجاره مشخص نشده باشد یا اجاره نامه در یک نسخه باشد.
• همچنین در مواردی که درخواست تخلیه در ضمن صدور حکم به فسخ اجاره باشد.

مرجع صدور حکم به تخلیه کجاست؟

دادگاه عمومی محل وقوع مال غیرمنقول می باشد.

 دعوای تخلیه مالی است یا غیر مالی؟

دعوای تخلیه غیرمالی اعتباری است و هزینه ی آن نیز برابر دعاوی غیر مالی خواهد بود.

درخواست مهلت برای تخلیه براساس قانون سال ۷۶ چگونه است؟

براساس این قانون درخواست مهلت از مستاجر پذیرفته نمی شود. مگر اینکه به وسیله حوادث قهری مثل سیل و زلزله و… امکان اجرای دستور تخلیه نباشد.