هموطن کارت

خلع ید چیست؟

خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد. لازم به ذکر است که امروزه شوراهای حل اختلاف به این موضوع رسیدگی می‌کنند. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به شورای حل اختلاف محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه کرده و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت (علیه) متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود، حق خود را مطالبه می‌کند.

شرط اصلی برای طرح دعوای مذکور، داشتن مالکیت بلامنازع است؛ به این معنا که مالک باید سندی در دست داشته باشد که مالکیت او را به طور کامل ثابت کند. در صورتی نیز که فرد واقعا مالک باشد اما مدرکی برای اثبات آن نداشته و طرف مقابل نیز ادعای مالکیت را قبول نداشته باشد، ابتدا مدعی مالکیت باید به دادگاه مراجعه و دعوای اثبات مالکیت مطرح کند و سپس با گرفتن حکم قطعی اثبات مالکیت، دعوای خلع ید در شورای حل اختلاف مطرح کند.

دعوای خلع ید به معنای اعم

دعوای خلع ید به معنای اعم آن به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود:

نخست؛ خلع ید به معنای اخص یا‌‌ همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک، رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.
دوم؛ دعوای تخلیه ید که در آن مالکیت نداشتن خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا است و خواهان ادعا می‌کند که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد.
قسم سوم؛ دعوای تصرف است که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شود.

اقدامات دادگاه در خصوص دعوای خلع ید

احراز مالکیت خواهان: از طریق استعلام ثبتی و ملاحظه سند مالکیت. (دادگاه باید ابتدا ماکلیت خواهان را احراز کند و سپس وارد ماهیت دعوا شود)
تشخیص غیرقانونی و مشروع نبودن تصرف خوانده.
احراز اینکه تصرف خوانده در محدوده مالکیت خواهان است یا خیر و میزان تصرفات وی: از طریق معاینه محلی، تحقیق محلی و در صورت نیاز، جلب نظر کارشناس.

خوانده در این دعوا باید برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد؛ در غیر این صورت، تصرف وی غاصبانه است؛ چرا که مالک حق هر نوع استفاده و تصرف در مایملک خود را دارد. وقتی فردی مالکیت خود را با ارایه سند مالکیت به اثبات می‌رساند و خوانده نمی‌تواند برای مشروعیت تصرفش دلیل بیاورد و به عنوان مثال ثابت کند که تصرفش ناشی از اجاره بوده یا ملک مورد دعوی را خریداری کرده، در این صورت تصرفش ناشی از غصب است. به این معنا که تصرف باید با رضایت و اذن مالک باشد.

اگر خواهان مورد معامله را خریداری کرده باشد و مورد معامله به وی تحویل داده نشده است، باید دادخواست الزام به تحویل مورد معامله را بدهد یا این موضوع را در دعوای االزام به تنظیم سند مطرح کند و اگر بخواهد دعوی خلع ید مطرح کند، این دعوی را وقتی می‌توان طرح کرد که مالکیت خواهان استقرار یافته باشد و وقتی دادخواست الزام به تنظیم سند داده می‌شود تا زمانی که حکم به نفع خواهان صادر و اجرا نشده و سند به نام و مالکیتش استوار نشده است، نمی‌توان این دعوی را طرح کرد و قابلیت استماع تا آن زمان را ندارد

چنانچه ملکی به ثبت نرسیده و قانون ثبت هنوز در آن اجرا نشده باشد، داشتن سند مالکیت برای احراز مالکیت خواهان موضوعیت ندارد. حکم قطعی محکمه دال بر اثبات مالکیت پیوست دادخواست می‌شود.
چنانچه خواهان با ارایه سند عادی در چنین املاکی مدعی مالکیت شده و تقاضای خلع ید کند، دادگاه به هر دو موضوع رسیدگی و پس از احرز مالکیت حکم به خلع ید صادر می‌کند و چنانچه ملک به ثبت رسیده اما سند رسمی به نام خواهان نباشد، وی می‌تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی را توام با خلع ید مطرح کند.
مرجع رسیدگی‌کننده پس از احراز صحت وقوع بیع، ضمن الزام به تنظیم سند، حکم بر خلع ید را نیز صادر می‌کند.
مالک ملک مشاعی به تنهایی می‌تواندعلیه غاصب، دعوی خلع ید طرح کند.
صدور حکم خلع ید از شریک نیز قابل تصور است، زیرا طبق مواد ۳۵۰ و ۳۶۲ قانون مدنی، بیع اموال مشاع تجویز شده و از آثار بیع صحیح، قبض و اقباض مبیع و ثمن است که در اینجا، اقباض به معنای تخلیه و خلع ید است.
از سوی دیگر تصرفات شریک در مال‌الشرکه بدون رضایت شریک دیگر ممنوع است که نحوه اجرای آن در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بیان شده است اما گاهی به جای خلع ید در اینگونه دعاوی، خواسته وضع ید یا تسلیط ید بیان می‌شود.
خلع ید ملک غصبی و تحویل آن به مالک قانونی بدون قلع و قمع مستحدثات امکان‌پذیر نیست و تا زمانی که بناهای غیر مجاز نیز قلع و قمع نشده باشد، تصرفات غاصبانه متجاوز ادامه پیدا کرده و خلع ید محقق نمی‌شود. (نظر دیوان عالی کشور مستفاد از مواد ۳۱۳ و ۳۱۴ قانون مدنی)

خلع ید از ملک مشاعی

«مال مشاع»؛ عبارت است از مالی که چند نفر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان در خارج، از هم تشخیص داد؛ مانند مالکیت مالکان یک ساختمان آپارتمانی نسبت به راه روی مشترک و یا راه پله، که تصرف هر یک از مالکان در این نوع اموال به شکلی که با مالکیت سایر شریکان معارض باشد، جایز نیست.

این نوع مال، در مقابل «مال مفروز» یا «ملک اختصاصی» قرار دارد که آن عبارت است از مالی که شخص به نحو انحصار، مالک آن باشد؛ مانند خانه یا ماشینی که منحصراً در ملک یک فرد است و کسی با او شریک نیست و اگر قبلاً نیز مشاع بوده فعلاً تقسیم نشده و هر کدام سهم خاص به خود را مالک اند.

دربارۀ مال مشاع به نکاتی اشاره می شود:

۱- مال مشاع؛ یا «ملک» است (خواه متعلق آن، عین باشد مانند: زمین، یا منفعت مانند: منفعت خانه ای که چند نفر با هم آن را اجاره کرده اند) یا «حق» است مانند حقّ خیار (اختیار تأیید یا فسخ عقد) و حقّ شُفعِه.

۲- سبب اشاعه و مالکیت مشاع؛ شرکت دو یا چند نفر در مال یا حق است؛ خواه این شراکت اختیاری باشد (همچون شراکتی که از معاملاتی مانند خرید و فروش حاصل می شود) و خواه قهری و اجباری باشد (مانند شراکت ورثه در مال میّت، که به سبب ارث حاصل شده است و سهم هر یک از ورّاث به گونه ای با هم مخلوط است که قابل جدا شدن نیست).

۳- ممکن است مالکیت یک شخص نسبت به بخشی از ملک خود به صورت اختصاصی ( بدون شراکت دیگری) و نسبت به بخشی دیگر به صورت مشاع ( با شراکت دیگری ) باشد؛ مانند مالکان یک ساختمان آپارتمانی که مالکیت هر یک از افراد بر واحد خود به صورت اختصاصی بوده و مالکیت ایشان بر راه رو، راه پله و یا زمین به صورت مشاع است و هر کدام احکام خاص خود را دارد.

۴- بر اساس قواعد حاکم بر مال مشاع؛ اگر تصرف صاحبان مال مشاع با دخالت در حق دیگران ملازمه داشته باشد، هیچ یک از شریکان نمی توانند بدون اذن دیگری در آن مال تصرف نمایند؛ زیرا انتشار حقّ مالکیت شریکان در تمام اجزای مال مشاع باعث می شود تا هر تصرف، تجاوز به حقوق دیگران به حساب آمده و بدون اذن همه آنها ممکن نباشد.

مِلکِ مشاع در مقابل مفروز است و در لغت به معنی خاک بخش نشده و در اصطلاح به معنی سرزمین بخش نشده ای است که میان دو یا چند تن مشترک باشد و مالکین مشاعی در جزء جزء مال شریک می باشند بدون اینکه متصرفات آنان مشخص باشد، در واقع مال مشاعی مالی است که در آن حالت اشاعه وجود داشته باشد؛ یعنی از حیث قانونی سهم شرکاء معلوم و معین است اما از حیث جغرافیا خیر و ایشان در ذره ذره مال با یکدیگر شریکند.

اجرای حکم خلع ید در املاک مشاعی:

به موجب ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی اگر به نفع یکی از مالکین مشاعی و علیه متصرف مال مشاع، حکم خلع ید صادر شود متصرف از ملک بیرون رانده میشود، اما ملک در اختیار محکوم له قرار نخواهد گرفت؛ زیرا لازمه تصرف محکوم له بر ملک، تصرف در سهم سایر شرکای ملک مشاعی نیز می باشد که این تصرف نیاز به اجازه آنها دارد و اگر بدون اجازه تصرفی در ملک صورت گیرد متصرف غاصب و در نتیجه ضامن خواهد بود ولو اینکه خود، ملک مشاعی ملک باشد حتی اگر مالک مشاعی سهم مالکانه خود را به دیگری اجاره دهد برای تسلیم آن به مستأجر باید اجازه شریک یا شرکای دیگر را اخذ نماید، توجه به این امر ضروری است که اطلاق کلمه متصرف در ماده ۴۳ مذکور اعم است از این که متصرف مالکیتی در ملک نداشته باشد و یا اینکه یکی از مالکین مشاعی ملک باشد.