یکی از مفاهیم حقوقی در پایان دادن به تصرف «تخلیه ید» می باشد که مختصرا تخلیه خوانده می شود. در این مفهوم شروع تصرف متصرف، به اذن صاحب حق اعم از مالک عین یا منافع بوده لیکن در ادامه به دلایل مختلف اعم از پایان مدت یا جهات دیگری تصرف می بایست خاتمه یابد. به این ترتیب تخلیه املاک استیجاری نیز به معنای لزوم پایان دادن به تصرفاتی است که شروع آن به اذن موجر بوده است. یکی از عمده ترین مسائل مطرح شده در مساله اجاره املاک، بحث در خصوص چگونگی تخلیه املاک استیجاری و دعاوی مربوطه می باشد، بنابراین در این نوشتار، جهات تخلیه در قوانین مختلف مورد بررسی قرار می گیرد.

تفکیک، عبارت است ازتقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر.

درتفکیک، لازم نیست که ملک غیرمنقول مشاع باشد. یعنی حتی یک نفر که مالک شش دانگ زمین است، می تواند با رعایت مقررات حاکم برتفکیک به هرترتیبی که می خواهد، آن رابه قطعات کوچکتر تفکیک نماید. درصورتی که آپارتمان ساخته شود و فروشنده اقدام به اخذ صورتمجلس تفکیکی ننماید با توجه به اینکه این امر از لوازم انتقال سند رسمی است و انتقال سند رسمی و انجام کامل همه امور اداری و ثبتی به عهده فروشنده باشد، خریدار می تواند نسبت به طرح دعوی الزام به اخذ پایانکار و الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی نماید. لذا اگر اقدام به خرید ملکی به صورت پیش فروش یا نوساز نموده اید برای اینکه سند به نام شما بخورد باید صورتمجلس تفکیکی هم اخذ شود و اگر در این خصوص اقدامی نشده باشد شما می توانید الزام فروشنده را در خصوص اخذ صورتمجلس تفکیکی را از دادگاه بخواهید اما از انجا که صرف این کار برای شما کافی نیست و مطلوب شما تنظیم سند است لذا بهتر است هردو عنوان الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی ملک را همزمان مطرح کنید و اگر پایان کار اخذ نشده باشد، بایدالزام به اخذ پایانکار هم قید شود چرا که در غیر این صورت دادگاه دادخواست شما را رد خواهد کرد.

تفکیک در لغت به معنی جداکردن قطعات از یکدیگر و در حقوق ثبت به معنی، کوچکتر کردن مال غیرمنقول و تقسیم به قطعات کوچکتراست. به این معنی که اگر زمینی دارای یک مالک شش دانگ به مساحت ۶۰۰ مترمربع باشد، بالحاظ راه و سایرحقوق ارتفاقی، مالک امکان تقسیم ملک خود به قطعات کوچکتر و اخذ سند مالکیت برای هریک از قطعات را دارد.

افراز

هرگاه دو یاچند مالک در ملکی به صورت مشاع دارای سهم باشند و توافقی برای تقسیم سهم اختصاصی ما بین خود نداشته باشند، هریک از مالکین مشاعی می توانند از اداره ثبت اسناد و املاک و یا دادگاه محل وقوع ملک، درخواست صدور رای افراز نمایند. یعنی، سهم خود را ازسایر شرکا جدا نموده و به صورت اختصاصی سند مالکیت دریافت نمایند.

تقسیم

کلمه تقسیم، تراز افراز و تفکیک است و شامل کلیه اموال اعم از منقول و مال غیرمنقول می شود. مانند جایی که سهم الارث چندین مورث، به صورت قهری باهم در آمیخته و هیچ کدام از طرفین، حاضر به مصالحه درباره سهم الارث خود نیستند. دراین حالت ورثه می توانند درخواست تقسیم مال مشترک که به ارث برده اند را به دادگاه صالح تقدیم نمایند. دادگاه صالح دراین فرض محل فوت مورث است.

تفاوت های افراز وتفکیک

افراز، بین دو یا چند شریک مشاعی قابل طرح است اما تفکیک نیازی به مشارکت چند نفر ندارد و یک مالک می تواند درخواست تفکیک ملک خودرانماید.

در افراز، مرافعه و اختلاف در موضوع افراز، شرط است اما تفکیک بر پایه صلح است و نیازی به وجود اختلاف بین شرکا نیست و هرجاکه شرکا، اتفاق نظر در نحوه تقسیم ملک مشاعی نداشته باشند، چاره کار درخواست افراز است.

درافراز، چه ازاداره ثبت اسناد وچه دادگاه رای به افراز صادر می شود ولی درتفکیک، صورتمجلس تفکیکی و تقسیم نامه صادر می شود. اعتراض به تفکیک دراداره ثبت اسناد و املاک رسیدگی می شود اما اعتراض به افراز قابل طرح دردادگاه است.

پس از صدور صورتمجلس تفکیکی، تقسیم نامه صادر و به امضا شرکا می رسد اما پس از صدور رای افراز و عدم اعتراض در مهلت مقرر،کار افراز به اتمام رسیده و قابل بازبینی نیست.

اعتراض به تفکیک، درحین انجام عملیات اجرایی باعث توقف کارتفکیک می شود اما اعتراض به روند افراز حین عملیات اجرایی افراز، مسموع نیست وفقط پس ازصدور، رای افراز قابل اعتراض دردادگاه صالح است.

صورتمجلس تفکیکی

صدور صورتمجلس تفکیکی برای املاکی که تبدیل به چند واحد آپارتمان شده اند، پس از اخذ پایانکار از شهرداری مربوطه قابل انجام است. به این معنی که پس از پایان عملیات ساختمانی و تایید مهندس ناظر و صدور پایانکار، مالک به دفتراسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی، تسلیم دفتراسناد رسمی می نماید. سردفتر اسناد رسمی، تقاضای مالک یا مالکین رابه اداره ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک ارسال می نماید و اداره ثبت اسناد واملاک با ارجاع به کارشناس مربوطه،نسبت به صدور صورتمجلس تفکیکی، اقدام می نماید. اما صدور صورتمجلس تفکیکی، برای مالک یامالکین عرصه خالی (زمین) هم امکان پذیر است و در این حالت نیازی به صدور پایان کار نیست و فقط نقشه زمین از شهرداری دریافت شده وضمیمه درخواست می شود. پس ازصدور صورتمجلس تفکیکی، مالک یا مالکین، نسبت به تهیه و امضا تقسیم نامه به نسبت سهم خود اقدام می نمایند و اگر تقسیم نامه مورد توافق طرفین قرار نگیرد، صدور صورتمجلس تفکیکی، کار عبث و بیهوده ای می باشد. دراین مرحله، امکان انتقال سندرسمی ملک به نام اشخاص ثالث وجود دارد.

استنکاف فروشنده از اخذصورتمجلس تفکیکی

گاهی اوقات ساختمان  درحال ساخت توسط سازنده و یا سرمایه گذار و یا مالک، پیش فروش می شود. دراین حالت معمولا فروشنده اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی و انتقال سند رسمی ملک را متعهد می شود. حال فرض کنیم بین شرکای سازنده ملک اختلافی ایجاد شد و نسبت به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و امضا تقسیم نامه و همچنین انتقال سند رسمی اقدامی انجام ندادند. دراین حالت که صورتمجلس تفکیکی صادر نشده است تکلیف خریدارچیست؟ آیا خریدار می تواند دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید؟ پاسخ به این سوال منفی است، چراکه دفتراسنادرسمی بدون داشتن پایانکارصورتمجلس تفکیکی وهمچنین تقسیم نامه ای که سهم هریک ازمالکین را مشخص نموده باشد،مجاز به تنظیم وانتقال سند رسمی ملک نیست ازطرفی باعنایت به عدم انجام مقدمات انتقال سند رسمی،دادگاه نیز نمی تواند حکم به الزام به انتقال سند رسمی به نام خریدارصادرنماید.طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی،پایانکار وسایر ملزومات انتقال سند رسمی دراین حالت،ضروری است.

دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی

قبل از ورود به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک خواهان می بایست دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، تقدیم دادگاه صالح نماید. دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی، به طرفیت کلیه مالکین ملک، اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک و همچنین اگر فروشنده وکیل داشته باشد به طرفیت وکیل هم، طرح می شود. قرارداد منعقد شده بین طرفین وتصویر سند مالکیت وهمچنین درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد و تصویر کارت ملی ازمدارک مورد نیاز طرح دعوی الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی می باشد. درصورتی که رای قطعی دادگاه مبنی بر الزام خوانده به اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایانکار باشد و محکوم علیه ازاجرای رای دادگاه استنکاف نماید بنا به دستور دادگاه، محکوم له نسبت به انجام این امور وپرداخت هزینه ها اقدام نموده ومی تواند کلیه هزینه های انجام شده و خسارات دادرسی ازجمله حق الوکاله وکیل را از مستنکف مطالبه نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی

اصولا یکی از موارد مهمی که همیشه قبل از طر ح هرگونه دعوی لازم است به آن توجه شود، بررسی دقیق مرجعی است که صلاحیت رسیدگی به دعوی مزبور را دارد. در خصوص دعوی اخذ صورتمجلس تفکیکی نیز ابتدائا می بایست مرجع صلاحیت دار تعیین گردد تا بدین وسیله از به هدر رفتن وقت و هزینه جلوگیری شود. همانطور که فوقن به آن اشاره شد، هر دعوای مالی می بایست توسط خواهان تقویم گردد. در اینجا تقویم به معنای ارزش گذاری است که ثمره آن در میزان هزینه دادرسی و مرجع صالح تاثیرگذار خواهد بود. بر اساس قوانین فعلی، ایت دعوی در هر حال با دادگاه است.

مزایای انجام امور مربوط به صورتمجلس تفکیکی توسط وکلای هموطن کارت ( تماس با شمارهای ۰۲۱۶۶۷۱۳۸۱۰ و ۶۶۷۱۳۸۱۲ و ۰۹۱۲۴۴۳۶۸۲۹ )

• مدت زمانی که ملک افراز و یا تفکیک می شود کمتر است.
• نیازی به حضور مالک در اداره ثبت اسناد نخواهد بود.
• اگر ملک غیر قابل افراز هم باشد نیاز به حضور مالک در دادگاه نمی باشد.
• وکیل میتواند ضمن حضور در اداره ثبت مشخص کند که ملک قابل افراز است یا خیر.
• وکیل می تواند سهم موکل خود را بعد از تفکیک به فروش برساند.
• تمامی شرکا که مالک ملک مشاع می باشند می توانند بدون حضور خود و در صورتی که توافق کنند یک وکیل بگیرند تا برای تفکیک ملک و یا افراز ملک اقدام کند.

• الزام به اخذ پایان کار علی‌رغم محکومیت خوانده به رفع تخلف شهرداری توسط کمیسیون ماده ۱۰۰

  درتاریخ : ۱۳۹۱/۱۰/۱۲ به شماره : ۹۱۰۹۹۷۰۲۲۵۰۰۱۴۱۳

  موضوعات مرتبط با این نمونه رأی و مرجع صدور

  این نمونه رای که در شعبه ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران صادرشده است درباره این موضوعات می باشد: الزام به انجام تعهد، بیع، پایان کاربیع، الزام به انجام تعهد، پایان کار

  چکیده رای

  رأی کمیسیون ماده صد شهرداری مبنی بر رفع تخلف از ساختمان، مانع از رسیدگی دادگاه به دعوای الزام به أخذ پایان کار و محکومیت وی به رفع موانع و أخذ پایان کار نیست.

  رای بدوی

  در خصوص دادخواست خواهان ح.ک. با وکالت ع.الف. به طرفیت خواندگان ۱ ـ ع.ف.۲ ـ ق.ق.۳ ـ ف.ق. ۴ ـ ع.ب. ۵ ـ ح.ع. به خواسته الزام به اخذ پایان‌کار و تفکیک دو واحد آپارتمان جزء پلاک ثبتی ۲۶۷۶/۱۲۳ بخش ۱۱ تهران و تحویل مبیع مقوم به ۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال. به انضمام خسارات دادرسی. دادگاه با توجه به صورت‌جلسه مورخ ۱۷/۵/۱۳۹۱ و پاسخ استعلام از شهرداری که به علت تخلفات ساختمانی امکان صدور پایان‌کار تا رفع تخلفات نیست و این که سلسله نقل و انتقالات فی‌مابین خواهان و خواندگان حسب ضمائم دادخواست تقدیمی احراز نمی‌گردد. بنابراین دعوی خواهان را به کیفیت مطروحه قابل استماع ندانسته و مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد آن را صادر و اعلام می‌دارد. قرار صادره ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر در دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران خواهد بود. نسبت به خوانده ردیف دوم نیز با توجه به عدم توجه دعوی به مشارٌالیه مستنداً به ماده ۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی ناظر به بند ۴ ماده ۸۴ آن ،قانون قرار رد صادر و اعلام می‌گردد. که مانند قرار قبلی قابل تجدیدنظر است.

  رئیس شعبه ۲۱۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ انیس حسینی

  رای دادگاه تجدید نظر

  در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ع.الف. به وکالت از آقای ح.ک. به طرفیت آقایان وخانم‌ها ۱ ـ ع.ف.۲ ـ ق.ق. ۳ ـ ف.ق. ۴ ـ ع.ب. ۵ ـ ح.ع. نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۴۷۹ مورخ ۱۲/۶/۱۳۹۱ صادره ازشعبه ۲۱۵ دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوی تجدیدنظرخواه به خواسته الزام به اخذ پایان کار و تفکیک دو واحدآپارتمان جزء پلاک ثبتی ۲۶۷۶/۱۲۳بخش ۱۱ تهران و تحویل مبیع و مطالبه خسارات دادرسی نسبت به آقای ق.ق. به علت عدم توجه دعوی و نسبت به سایر تجدیدنظرخواندگان به لحاظ پاسخ شهرداری مبنی بر وجود تخلف ساختمانی و عدم امکان صدور پایان‌کار و عدم احراز سلسله نقل و انتقالات فی‌مابین خواهان و خواندگان منجر به صدور قرار رد گردیده است. اکنون دادگاه با بررسی محتویات پرونده تجدیدنظرخواهی را وارد و قرارهای تجدیدنظرخواسته را مخدوش می‌داند. زیرا، اولاً: شهرداری منطقه پنج تهران اعلام داشته ملک به دلیل وجود تخلفات ساختمانی به ماده صد ارسال و دارای رأی مبنی بر رفع خلاف می‌باشد و صدور پایان‌کار منوط به رفع خلاف از تخلفات موجود است که این امر مانعی برای رسیدگی دادگاه نمی‌باشد. موضوع تخلف ساختمانی که کمیسیون ماده صد شهرداری مطرح و متخلف به رفع خلاف ملزم شده است که حتی اگر چنین رأیی هم از سوی کمیسیون ماده صد صادر نگردیده باشد در هرحال فروشنده ملزم به رفع خلاف و تمهیدات لازم درانتقال رسمی ملک است. ثانیاً: وقتی خواهان دعوی خود را به طرفیت فروشنده و خواندگان دیگر مطرح می‌نماید به اعتبار مالکیت رسمی و ایادی قبلی است که یا بایدخواندگان منکرانجام معامله باشند یا درصورت تردید دادگاه محترم بنا به تجویز ماده ۱۹۹ قانون آیین دادرسی مدنی رسیدگی و تحقیقات لازم را معمول و با احراز انجام معامله و نقل و انتقالات بعدی رأی شایسته صادرنماید. ثالثاً: آقای ق.ق. در پرونده ایراد عدم توجه ننموده و دادگاه محترم بدوی هم علت عدم توجه دعوی به مشارٌالیه را که منجر به صدور قرار رد شده را بیان نداشته است. رابعاً: الزام به تنظیم سند از جمله خواسته‌های خواهان بوده که در رأی خواسته مذکور مورد توجه و رأی دادگاه واقع نشده است. بنا به مراتب قرارهای تجدیدنظرخواسته که برخلاف محتویات پرونده و مقررات قانونی صادرگردیده، درخور نقض و رسیدگی به دعاوی ضرورت دارد. لذا به استناد ماده ۳۵۳ قانون آیین دادرسی مدنی قرارهای معترضٌ‌عنه نقض و پرونده جهت ادامه رسیدگی و صدور رأی شایسته به دادگاه بدوی اعاده می‌گردد. رأی صادره قطعی است.

  رئیس شعبه ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

  محمدی ـ غنچه

  توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادراه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.